Kako se lotiti izbire?
Najprej je potrebno trezno razmisliti o potrebah po stanovanjski površini, lokaciji, vrsti objekta, parkirnem prostoru, balkonu, infrastrukturi..., pri tem pa ne smete pozabiti na kupno moč. Bodite pozorni in ne zaletavajte se prehitro, vzemite si čas is si oglejte več nepremičnin, ki so v istem razredu, da jih boste lahko med seboj primerjali in prišli do spoznanja, katero vam najbolj ustreza glede na dejavnike, ki so zgoraj navedeni.
Kakšen je postopek nakupa nepremičnine?
Najprej je potrebno sestaviti kupoprodajno pogodbo, s katero prodajalec nepremičnino proda, kupec pa jo kupi. Priporočljivo je, da si pri tem poiščete pravno pomoč in prepustite sestavo pogodbe strokovnjakom na področju prava
Ko pogodbo podpišejo vse pogodbene stranke morajo le te izpolniti svoje obveznosti. V nasprotnem primeru pride do pogodbene kazni. Ta se v praksi največkrat uporablja kot ara.
Kaj je prodajna pogodba?
Pogodba o prodaji nepremičnine je pogodba, s katero se prodajalec zavezuje, da bo nepremičnino, ki je predmet pogodbe, izročil kupcu, tako da bo ta pridobil lastninsko pravico na tej nepremičnini. Kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino.
Zakoni, ki urejajo promet z nepremičninami, kot pogoj za veljavnost pogodbe o prodaji nepremičnine določajo, da mora biti pogodba sklenjena v pisni obliki. Pogodba o prodaji nepremičnine je zato veljavno sklenjena, ko stranki podpišeta listino, na kateri je zapisana vsebina prodajne pogodbe. Kadar je predmet prodaje nezazidano stavbno zemljišče, pa zakon kot pogoj za veljavnost pogodbe določa, da mora biti pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa. Notarski zapis z vsebino pogodbe mora zato v teh primerih sestaviti notar.
Kaj je ara?
V prometu z nepremičninami se stranki pogosto dogovorita za aro. Ara je instrument ureditve pogodbene obveznosti. V praksi stranke pogosto zmotno mislijo, da je ara veljavna že samo s tem, da kupec prodajalcu izroči določen znesek denarja kot aro, ne da bi stranki hkrati sklenili tudi prodajno pogodbo. Vendar pa je veljavnost dogovora o ari odvisna od veljavnosti prodajne pogodbe. Dokler prodajna pogodba ni veljavno sklenjena, izročitev določenega denarnega zneska nima učinkov are. Ker mora biti pogodba o prodaji nepremičnine sklenjena v pisni obliki, ima ara pravne učinke are samo, če stranki hkrati z izročitvijo are skleneta (podpišeta) pogodbo o prodaji nepremičnine.
Pomemben pogoj za to, da bo kupec lahko dosegel vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, je ta, da prodajalec na prodajni pogodbi pri notarju overi svoj podpis. Za zaščito pravnega položaja kupca je zato priporočljivo, da pogodbeni stranki ob sklenitvi (podpisu) pogodbe aro deponirata pri osebi, vredni zaupanja (na primer notarju oziroma nepremičninskem posredniku). Hkrati to osebo pooblastita, da iz are na račun prodajalca plača prometni davek, ki je pogoj za overovitev podpisa. Po tem, ko prodajalec svoj podpis na pogodbi overi in izvirnik pogodbe izroči v hrambo notarju oziroma posredniku, pa ta aro izroči prodajalcu.
Ara se praviloma šteje v kupnino. To pomeni, da ima plačilo are hkrati tudi učinek plačila prvega obroka kupnine. Kadar kupec izroči prodajalcu aro ob sklenitvi prodajne pogodbe, so posledice, če katera od strank v roku ne izpolni svoje obveznosti iz pogodbe, naslednje:
· če kupec v roku ne izpolni obveznosti plačati kupnino, lahko prodajalec po lastni izbiri bodisi zahteva izpolnitev pogodbe (vztraja pri plačilu kupnine) bodisi se zadovolji s prejeto aro, torej aro obdrži,
· če prodajalec ne izpolni obveznosti izročiti nepremičnino, lahko kupec po lastni izbiri bodisi zahteva izpolnitev pogodbe (izročitev nepremičnine) bodisi zahteva vrnitev dvojne are.
Te posledice nastanejo že neposredno na podlagi zakona, tudi če jih stranki v pogodbi nista izrecno določili.
Aro je treba razlikovati od odstopnine. Odstopnina je pravica pogodbene stranke odstopiti od pogodbe, ki jo lahko uresniči, če drugi stranki plača določen denarni znesek. Odstopnina (pravica do odstopa) mora biti s pogodbo izrecno dogovorjena.
Ara sama po sebi nima narave odstopnine. Zato kupec, ki je dal aro, nima pravice odstopiti od pogodbe in prepustiti prodajalcu aro. Prav tako prodajalec, ki je prejel aro, nima pravice odstopiti od pogodbe, s tem da kupcu vrne dvojni znesek are. Pravico odstopiti od pogodbe bo imel kupec oziroma prodajalec samo, če je v pogodbi izrecno zapisano, da se ara šteje (tudi) za odstopnino.
Kaj so sestavine pogodbe?
V prodajni pogodbi morajo biti zapisani naslednji podatki o strankah pogodbe (kupcu in prodajalcu):
· ime in priimek (fizična oseba) oziroma firma (pravna oseba),
· bivališče (fizična oseba) oziroma sedež (pravna oseba),
· EMŠO (fizična oseba) oziroma matična številka (pravna oseba),
· davčna številka.
V pogodbi morata biti zapisani tudi bistveni sestavini prodajne pogodbe in sicer:
· predmet pogodbe (nepremičnina),
· cena.
Zaradi ustrezne zaščite pravnega položaja obeh pogodbenih strank pa je pomembno, da se stranki s pogodbo dogovorita tudi o:
· roku oziroma rokih plačila kupnine in načinu plačila kupnine,
· roku izročitve posesti nepremičnine,
· trenutku, ko kupec na prodani nepremičnini pridobi lastninsko pravico.
Kadar bo kupec kupnino oziroma del kupnine plačal z bančnim kreditom, je priporočljivo, da je v pogodbi navedena tudi številka prodajalčevega transakcijskega računa, na katerega je treba opraviti plačilo. Večina bank namreč stanovanjski kredit, ki je odobreno kupcu, zaradi nadzora nad namensko rabo posojila nakaže neposredno na prodajalčev račun. Navedena naj bo celotna številka računa, vključno z transakcijskim računom banke, ki vodi prodajalčev račun. Da pri nakazilu ne bi prišlo do napake, je priporočljivo, da prodajalec pri svoji banki preveri, kakšno številko transakcijskega računa je treba navesti pri nakazilu, če se opravlja nakazilo na ta račun.
Če smo kupili zemljišče in nameravamo graditi?
Graditi je mogoče samo na zemljiščih, ki so v prostorskih izvedbenih aktih namenjene za gradnjo. Takšna zemljišča se imenujejo nezazidana stavbna zemljišča. Pred nakupom določenega zemljišča se je zato priporočljivo pozanimati, ali je na zemljišču mogoče zgraditi objekt, ki ga kupec namerava zgraditi. Na podlagi podatkov zemljiške knjige tega ni mogoče ugotoviti, saj se v zemljiško knjigo vpisujejo samo podatki o katastrski rabi.
Zanesljivo informacijo, ali je na zemljišču dovoljeno graditi, kakor tudi kakšen objekt je na zemljišču dovoljeno zgraditi, je mogoče pridobiti pri upravnem organu, pristojnem za območje, na katerem leži nepremičnina. Upravni organ na zahtevo izda urbanistično informacijo, v kateri so navedeni ti podatki.
Pogodba o prodaji nezazidanega stavbnega zemljišča mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa. Na posameznih nezazidanih zemljiščih, namenjenih za gradnjo javnega pomena, ima predkupno pravico občina oziroma država. Zato je pred sklenitvijo pogodbe treba pridobiti potrdilo občine, da na zemljišču ni predkupne pravice.
Za prodajo nezazidanih stavbnih zemljišč, ki se nahajajo na območju določenih katastrskih občin (gre za približno eno tretjino vseh katastrskih občin oziroma skupaj preko tisoč katastrskih občin), je treba k prodajni pogodbi pridobiti tudi soglasje Ministrstva za obrambo.
Kaj je lokacijska informacija?
Podatke o namenski rabi prostora, lokacijske in druge pogoje, kot jih določajo občinski izvedbeni prostorski akti ter podatke o prostorskih ukrepih, ki veljajo na določenem območju vsebuje lokacijska informacija. Občinski upravni organ, pristojen za urejanje prostora jo je dolžan izdati vsakomur, ki to zahteva. Občina lahko z odlokom določi območje predkupne pravice na nepremičninah na celotnem območju poselitve in na območju obstoječih oziroma predvidenih infrastrukturnih omrežij in objektov izven poselitvenih območij ali na delu teh območij. Lastnik nepremičnine na območju predkupne pravice mora zato pred sklenitvijo pogodbe pridobiti potrdilo občine, da ta na nepremičnini ne uveljavlja predkupne pravice. Če občina potrdila ne izda v 15 dneh od vložitve zahteve, se šteje, da predkupne pravice ne uveljavlja. Če občina v 15 dneh izda potrdilo, da uveljavlja predkupno pravico, ji mora prodajalec podati pisno ponudbo za prodajo nepremičnine, o kateri se mora občina izjaviti najkasneje v 15, sicer se šteje, da nepremičnine ne bo kupila. Če občina ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda nepremičnino drugi osebi, ko se je iztekel rok iz prejšnjega člena, vendar le pod enakimi pogoji, kot jih je ponudil občini.
Notar ne sme overiti podpisa prodajalca na pogodbi, če se ne prepriča, ali je bil izveden predpisani postopek. Pogodba, sklenjena v nasprotju z določbami zakona o urejanju prostora o predkupni pravici občine, je nična.
Investitor oziroma lastnik objekta, ki se na novo priključuje na objekte in omrežja lokalne komunalne infrastrukture, ali ki povečuje priključno moč obstoječih priključkov, je tudi zavezanec za plačilo komunalnega prispevka občini. Komunalni prispevek je plačilo dela stroškov opremljanja zemljišč z lokalno komunalno infrastrukturo.
Kaj je dovoljenje za gradnjo?
Za vsak poseg v prostor ali za poseg v obstoječi objekt mora investitor pridobiti ustrezno dovoljenje za gradnjo. To je lokacijsko dovoljenje oziroma lokacijska informacija in gradbeno dovoljenje. Namesto obeh navedenih dovoljenj je investitorju na njegovo zahtevo mogoče izdati enotno dovoljenje za gradnjo.
Kaj je gradbeno dovoljenje?
Na podlagi pravnomočnega lokacijskega dovoljenja mora investitor pridobiti še gradbeno dovoljenje. Vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja mora investitor priložiti:
· pravnomočno lokacijsko dovoljenje,
· dokaz, da ima pravico graditi na določenem zemljišču oziroma pravico rekonstruirati objekt,
· projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, v katerem mora biti vsaka zaključena sestavina projektne dokumentacije (vodovod, elektroprojekt, projekt centralne kurjave) potrjena z žigom projektnega podjetja ter opremljena z identifikacijskimi številkami in podpisi odgovornega vodje projekta oziroma odgovornih projektantov,
· soglasja prizadetih organov in organizacij, določenih v lokacijskem dovoljenju,
· dokazilo o plačilu komunalnega prispevka,
· dokazilo o plačilu odškodnine za spremembo namembnosti kmetijskega zemljišča v stavbno.
Pred izdajo gradbenega dovoljenja mora investitor plačati sorazmerni del stroškov za opremljanje stavbnega zemljišča, imenovan komunalni prispevek, in sicer na podlagi odločbe občinske uprave. Pred izdajo gradbenega dovoljenja je treba plačati tudi odškodnino zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča. Odškodnino se plača od površine gradbene parcele in se določi v znesku na kvadratni meter ob upoštevanju lege in kakovosti zemljišč, odmeri pa jo upravni organ, pristojen za izdajo gradbenega dovoljenja.
Investitor mora pričeti z gradnjo v roku enega leta od pravnomočnosti gradbenega dovoljenja, ker v nasprotnem primeru gradbeno dovoljenje preneha veljati. Na zahtevo investitorja lahko upravni organ veljavnost gradbenega dovoljenja podaljša, vendar največ za še eno leto. O začetku gradnje mora investitor obvestiti upravni organ, ki je izdal gradbeno dovoljenje.
Enotno dovoljenje za gradnjo
Investitorju se lahko na njegovo zahtevo izda enotno dovoljenje za gradnjo, če zahtevi za izdajo tega dovoljenja priloži vsa dokazila, ki so potrebna za izdajo gradbenega dovoljenja, razen pravnomočnega lokacijskega dovoljenja, in tudi dokazila, ki so po predpisih o urejanju prostora potrebna za izdajo lokacijskega dovoljenja. Gre v bistvu za skupno dovoljenje, ki mora vsebovati vse elemente lokacijskega in gradbenega dovoljenja. Poenostavi se le postopek in v posledici pridobi na času, predvsem v primeru vlaganja pritožb in tožb v upravnem sporu s strani sosedov.
Glede veljavnosti enotnega dovoljenja za gradnjo velja enako kot glede veljavnosti gradbenega dovoljenja.
Katere so gradbene faze?
Gradbene faze se razčlenjujejo glede na fizično izgradnjo objekta po principu rasti objekta (od zakoličbe objekta do vselitve). Izkustveno govorimo o petih gradbenih fazah, ki običajno obsegajo:
I. GRADBENA FAZA
Pomeni začetek izgradnje in zajema:
· pripravljalna dela na gradbišču,
· zakoličbo objekta,
· izkop gradbene jame ter
· izvedbo temeljev in/ali temeljne plošče.
II. GRADBENA FAZA
Pomeni izdelavo kletne plošče pri objektih, ki so podkleteni.
III.GRADBENA FAZA
Pomeni:
· izvedbo konstrukcijskih gradbenih del vseh etaž in podstrešja,
· izvedbo strešne konstrukcije in
· izvedbo krovskih del.
IV. GRADBENA FAZA VKLJUČUJE PREDVSEM OBRTNIŠKA IN INŠTALACIJSKA DELA
· vgradnjo stavbnega pohištva (okna, vrata, nosilni elementi ograj …),
· izvedbo predelnih sten v notranjosti objekta,
· suhomontažna dela (mavčnokartonska dela predelnih sten in spuščenih stropov),
· izdelavo izolacije objekta (toplotna in zvočna izolacija sten, stropov in podov),
· napeljavo vseh potrebnih inštalacij (električne (moč in razsvetljava), informacijske (računalniško omrežje/telefon), vodovod in odtoki, eventualna plinska inštalacija, sistem ogrevanja, sistem hlajenja),
· izdelavo cementnih prevlek (estrihi),
· izdelavo notranjih in zunanjih (fasadnih) ometov,
· talne in stenske obloge, ki zahtevajo mokro vgradnjo (keramičarska dela, poalganje kamna),
· ključavničarska dela,
· fasaderska dela.
V. GRADBENA FAZA POMENI ZAKLJUČITEV GRADNJE OBJEKTA TER VKLJUČUJE VSA PREOSTALA IN ZAKLJUČNA GRADBENA DELA
· finalno montažo inštalacijskih elementov (stikala, svetila, sanitarna oprema, grelna telesa …)
· slikopleskarska dela,
· eventualna interna steklarska dela,
· polaganje talnih oblog.
Kaj je lokacijsko dovoljenje?
Lokacijsko dovoljenje je treba pridobiti za graditev objektov in naprav ter tudi za druge posege v prostor, ki trajno spreminjajo njegovo namensko rabo, bivalne in delovne pogoje, ekološko ravnovesje v naravi ali krajinske značilnosti (na primer: izkoriščanje rudnin, urejanje javnih zelenic in drevoredov, odstranitev obstoječih objektov in naprav).
V zahtevi za izdajo lokacijskega dovoljenja mora investitor navesti osnovne podatke o namenu in zmogljivosti objekta, naprave ali drugega posega v prostor ter predložiti dokazilo, da ima pravico graditi na določenem zemljišču ali drugače posegati v prostor. Zahtevi za izdajo lokacijskega dovoljenja je treba priložiti tudi lokacijsko dokumentacijo, ki vsebuje zlasti:
· kopijo katastrskega načrta obravnavanega zemljišča,
· geodetski načrt obstoječega stanja terena, objektov in naprav,
· načrt predvidene rabe površin s podatki o oblikovanju objektov oziroma naprav,
· podatke o prometnih in komunalnih priključkih,
· načrt gradbenih parcel in podatke o funkcionalnem zemljišču objekta oziroma naprave,
· rešitve v zvezi z vplivi na okolje, ki jih bo imel obravnavani poseg,
· obrazložitev nameravane gradnje oziroma drugega posega v prostor,
· soglasja pristojnih organov, organizacij in skupnosti, predpisana z zakoni,
· rešitve v zvezi z graditvijo zaklonišč in v zvezi z zaščito pred naravnimi in drugimi nesrečami.
Lokacijsko dovoljenje vsebuje podatke iz prostorskega izvedbenega načrta oziroma lokacijske dokumentacije ter urbanistične, arhitektonske, ureditvene, spomeniško-varstvene in druge pogoje, ki jih je treba izpolniti pri nameravani gradnji ali drugem posegu v prostor. Lokacijsko dovoljenje neha veljati, če v enem letu po pravnomočnosti lokacijskega dovoljenja ni bila vložena zahteva za gradbeno dovoljenje ali če je zahteva za gradbeno dovoljenje pravnomočno zavrnjena. Na zahtevo stranke pa lahko organ, ki je izdal lokacijsko dovoljenje, podaljša njegovo veljavnost vsakokrat največ za eno leto, vendar skupaj največ za dve leti po preteku enega leta po pravnomočnosti.
Kaj je uporabno dovoljenje?
Ko je objekt zgrajen, potrebuje investitor še uporabno dovoljenje. To je dokument o ustreznosti oziroma skladnosti objekta s projektno dokumentacijo. Zahtevo za tehnični pregled in izdajo uporabnega dovoljenja vloži investitor pri upravni enoti. Tehnični pregled opravi organ, ki je izdal gradbeno dovoljenje. Na ogled povabi tudi pristojne inšpektorje. Po opravljenem tehničnem pregledu in predlogu komisije izda organ, ki je izdal gradbeno dovoljenje, odločbo, s katero izda uporabno dovoljenje.
Kakšne so možnosti financiranja s kreditom?
Najem kredita predstavlja večletno stalno obremenitev dohodkov, zato je ključnega pomena, da podrobno analiziramo vse prihodke in odhodke. Ta analiza bo osnova za odločitev pod kakšnimi pogoji najeti kredit.
Za začetek moramo opredeliti dejansko finančno stanje. Ugotoviti moramo, koliko zaslužimo in koliko porabimo, pri čemer upoštevamo vse tekoče izdatke (hrana, obratovanje stanovanja, varčevanje,...) in občasne izdatke (potovanja, nakup vozila,...). Razlika predstavlja znesek, ki smo ga zmožni mesečno nameniti za vračilo kredita. S tem zneskom se odpravimo v banko in se začnemo pogovarjati za najem kredita.
Kaj je hipotekarni kredit?
Potencialni kreditojemalci pogosto zamenjujejo dva pojma – hipotekarni kredit in stanovanjski kredit. Čeprav gre velikokrat lahko za isti produkt, pa se v osnovi pravzaprav zelo razlikujeta. Medtem ko pri stanovanjskem kreditu z imenom označujemo namen porabe, pa izraz hipotekarni kredit pravzaprav kaže na vrsto zavarovanja kredita, torej je lahko stanovanjski, a prav tako je lahko tudi gotovinski kredit.
Kakšni so načini zavarovanja kredita?
- s strani zavarovalnice
- s poroki
- z vpisom hipoteke
- z zastavo vrednostnih papirjev
Samo zavarovanje pa z namenom kredita prav veliko nima skupnega. Če govorimo o hipotekarnih kreditih, jih ločimo na:
- stanovanjski hipotekarni kredit
- gotovinski hipotekarni kredit
To sta pravzaprav še najbolj smiselna izraza, saj v imenu povzamemo tako namen financiranja, kot tudi način zavarovanja. Toliko o teoriji.
Prednosti hipotekarnih kreditov
Osnovna prednost, ki jo hipotekarni krediti ponujajo, je možnost daljše dobe odplačevanja. Tako gotovinski, kot hipotekarni kredit lahko pri večini bank odplačujemo do 30 let, pod pogojem, da nam starost to dopušča. Večina bank je namreč postavila zgornjo starostno mejo, do katere mora biti kredit odplačan in ta znaša največ 75 let. S tako dolgim rokom odplačila se kar precej zniža mesečna anuiteta, hkrati pa je treba vedeti, da se z daljšo dobo odplačevanja poveča tudi vsota, ki jo boste za ta kredit odplačali.
Hipotekani kredit je lahko tudi bolj ugoden, v smislu nižje obrestne mere, hkrati pa se nemalokrat izkaže, da je vpis hipoteke cenejši od zavarovanja kredita pri zavarovalnici. Obrestna mera bo nižja predvsem v primerih, ko banka oceni, da je kredit zelo dobro zavarovan. To pomeni, da najamete sorazmerno nizek kredit glede na vrednost nepremičnine s katero ga zavarujete.
Stanovanjski hipotekarni kredit
Pri stanovanjskih hipotekarnih kreditih gre za namensko financiranje, denar pa morate porabiti za nakup ali gradnjo nepremičnine, ali pa za poplačilo deleža ob ločitvi ter dedovanju. Višina kredita, ki ga lahko najamete je odvisen tako od vašega neto dohodka, kot tudi od vrednosti nepremičnine, ki bo služila za vpis hipoteke. Bankenamreč ne ponujajo kredita v enaki višini, kot znaša vrednost nepremičnine, ampak ga za določen odstotek (vsaj 20 %) znižajo. To pomeni, da lahko s hišo vredno 100.000 EUR dobite največ 80.000 EUR kredita. Najlažje je sicer zavarovati kredit za nakup nepremičnine, saj ga lahko zavarujemo kar s hipoteko na pravkar kupljeno stanovanje ali hišo. Ampak kot že rečeno, morate imeti vsaj 20 % lastnih sredstev.
Gotovinski hipotekarni kredit
Gotovinski hipotekarni kredit je nenamenski kredit in banke ne bo zanimalo, kako boste sredstva porabili. Od stanovanjskega se razlikuje tudi po višji obrestni meri, ravno tako pa bo najvišja višina kredita zgolj 70 % vrednosti hiše ali manj. Banke so namreč ocenile, da gre pri tovrstnih poslih za povečano tveganje in so ustrezno reagirale.
Zavarovanje kredita in zavarovanje kreditojemalca
Pri najemu kredita se vsak kreditojemalec sooči z dejstvom, da je treba ta kredit tudi zavarovati, če pa gre hkrati še za visok stanovanjski kredit, pa večina bank zahteva tudi življenjsko zavarovanje kreditojemalca. Velikokrat se pri tem pojavijo nejasnosti, saj marsikdo to dvoje zamenjuje in ostane pod vtisom, da mora za kredit plačevati dvojno zavarovanje.
Vsi krediti so na nek način zavarovani. Pri manjših in relativno kratkoročnih kreditih se lahko odločimo za zavarovanje s poroštvom, pri večjih, ponavadi stanovanjskih, pa banke zahtevajo zavarovanje z vpisom hipoteke. Ne glede za katero od oblik se na koncu odločimo, smo s tem kredit zavarovali za primer, da bi bili v prihodnosti nezmožni plačevati anuitete. A dejstvo je, da s tem ni zavarovan kreditojemalec, ampak predvsem banka. Če namreč kredita ne morete več odplačevati, se pri banki sproži postopek, ki jim ga zavarovanje omogoča. Če gre za hipotekarni kredit, lahko sprožijo nepremičninsko izvršbo, pri poroštvu mora anuitete začeti plačevati vaš porok, pri zavarovanju kredita pri zavarovalnici pa le-ta poplača vaš kredit. A to ne pomeni, da ste vi potem brez skrbi, saj morate v tem primeru vrniti ta denar zavarovalnici.
Zakaj osebno zavarovanje pri sklenitvi kredita?
Zavarovanje kreditojemalca pa je nekaj povsem drugega. Pri tem gre za osebno zavarovanje, s katerim kreditojemalec poskrbi, da v primeru njegove smrti njegovi svojci prejmejo določeno vsoto denarja. Banke lahko ta zavarovanja vinkulirajo, kar pomeni, da so v primeru smrti prvi upravičenec do zavarovalnine. Z njo se poplača preostanek kredita, ostanek pa se razdeli med dediče, oziroma med upravičence, ki so navedeni na polici življenjskega zavarovanja.
V zadnjem času lahko tudi za življenjsko zavarovanje poskrbite kar pri banki, pri kateri boste najeli kredit, saj imajo banke z zavarovalnicami sklenjene pogodbe o trženju teh produktov. V zameno za to banke v večini primerov ponudijo ugodnejše kreditne pogoje, kar vsekakor velja izkoristiti, če je le skupna ponudba dovolj dobra in če ste sklenili, da takšno zavarovanje tudi potrebujete.
Kdaj nastopi plačilo davka? Ko se podpiše pogodba, je potrebno v roku 15 dni pravni posel prijaviti pristojnemu Davčnemu uradu Republike Slovenije. Ta odmeri davek na promet z nepremičninami v vrednosti 2% od pogodbene vrednosti, ki jo plača prodajalec razen v primeru, da se pogodbene stranke dogovorijo drugače. V primeru, da se nepremičnina prodaja z DDV-jem, se davek na promet z nepremičninami ne plača. Ko prejmete potrdilo, da je davek plačan, morate pogodbo notarsko overiti. Overjeno pogodbo je smisleno deponirati pri notarju, s tem se izognete morebitnim nevšečnosti prodajalca.
Kaj je izročitev nepremičnine?
Izročitev nepremičnine in prenos lastninske pravice sta dve pravni dejanji, za kateri ni nujno, da se opravita hkrati.
Z izročitvijo nepremičnine prodajalec kupcu omogoči posest in uporabo nepremičnine.
Kaj je vpis v zemljiško knjigo?
Prodajna pogodba je samo pravni temelj za pridobitev lastninske pravice.
Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini je poleg veljavne prodajne pogodbe potreben tudi pridobitni način - vpis v zemljiško knjigo. Kupec tako ne pridobi lastninske pravice že s samo sklenitvijo prodajne pogodbe, temveč šele z vpisom v zemljiško knjigo.
Da bi kupec lahko dosegel vpis v zemljiško knjigo, mu mora prodajalec izročiti listino, ki je podlaga za vpis lastninske pravice v korist kupca v zemljiški knjigi. Takšna listina je prodajna pogodba, na kateri je podpis prodajalca notarsko overjen. Notarska overovitev prodajalčevega podpisa tako ni pogoj za veljavnost prodajne pogodbe, je pa pogoj za vpis lastninske pravice v korist kupca. Notar pa prodajalčevega podpisa na prodajni pogodbi ne bo overil, dokler prodajalec ne predloži dokaza o plačilu prometnega davka.
Kadar nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi, bo kupec lahko dosegel vpis lastninske pravice, če mu bo prodajalec izročil listino (pogodbo), na podlagi katere je sam pridobil lastninsko pravico. če je bila nepremičnina od izgradnje prodana večkrat, mora prodajalec kupcu izročiti vse pogodbe, na podlagi katerih so njegovi pravni predniki (prejšnji prodajalci) pridobili lastninsko pravico. Na vsaki mora biti podpis prodajalca overjen in v njej nepremičnina označena s podatki, s katerimi se vpisuje v zemljiško knjigo. Če je prodajalec nepremičnino pridobil na podlagi dedovanja, mora kupcu izročiti tudi sklep o dedovanju, na katerem je odtisnjeno potrdilo (v obliki štampiljke) sodišča, da je sklep pravnomočen.
Prodajalec se je s prodajno pogodbo zavezal kupcu izročiti nepremičnino tako, da bo ta na njej pridobil lastninsko pravico. To svojo obveznost izpolni torej šele, ko kupcu izroči vse listine, ki so potrebne za vpis lastninske pravice v korist kupca v zemljiško knjigo.